Семья из Екатеринбурга обнаружила, что московская квартира, унаследованная от отца в 1996 году, не числится в ЕГРН. Договор купли-продажи есть, нотариальное свидетельство о наследстве есть, но выписка из реестра приходит пустой. Нотариус отказывается готовить договор купли-продажи: нет подтверждения права. Росреестр советует обратиться в ДГИ. ДГИ принимает заявления через mos.ru или лично в МФЦ. Учётная запись на Госуслугах не подтверждена с 2018 года, приехать в Москву нет возможности. Круг замкнулся.

Таких ситуаций сотни. Объект есть, документы на него есть, но современный реестр их не видит. Чтобы разблокировать ситуацию, нужно получить архивные документы и справку ДГИ о ранее возникшем праве, а затем подать заявление на регистрацию в Росреестре. Большинство этих шагов требует либо личного присутствия, либо представителя с нотариальной доверенностью в Москве.

Почему ЕГРН не видит права до 1998 года

До 31 января 1998 года права на недвижимость фиксировались не в федеральном реестре, а в БТИ, у нотариусов и в комитетах по управлению имуществом. Когда заработал единый реестр, перенос данных из прежних систем не предусматривался. Запись появлялась только при конкретном обращении: при продаже регистратор фиксировал нового и прежнего владельца, при наследовании нотариус направлял сведения. Кто не совершал сделок и не обращался, тот остался вне ЕГРН.

Юридически это не катастрофа. Статья 69 ФЗ-218 признаёт «ранее возникшие права» действительными без записи в реестре. Практически же пустая выписка блокирует сделки, мешает получить кредит под залог недвижимости и не позволяет поставить запрет на регистрационные действия без вашего участия.

С 2022 года муниципалитеты вправе самостоятельно разыскивать правообладателей незарегистрированных объектов по ФЗ-518. Если собственника не нашли, объект могут признать бесхозным и передать в муниципальную собственность. Для тех, кто живёт вдали от Москвы или за рубежом, уведомления на старый московский адрес просто не доходят.

Куда обращаться за документами

Источник сведений зависит от типа объекта и его расположения.

Таблица 1. Где хранятся сведения о правах до 1998 года

Ситуация	Куда обращаться
Квартира в Москве, приватизирована до 1998 г.	ДГИ Москвы, архивный фонд договоров передачи
Квартира в Москве, куплена или получена до 1998 г.	ДГИ Москвы, справка о зарегистрированных правах
Квартира в Московской области	Портал uslugi.mosreg.ru или архив муниципалитета
Земельный участок, выделен постановлением администрации	Архив районной или окружной администрации
Дача или садовый участок в СНТ	Архив местной администрации + документы СНТ
Гараж в ГСК	Архив гаражного кооператива + местная администрация
Комната в коммунальной квартире	ДГИ Москвы
Ведомственное жильё (бывшие заводы, НИИ)	Архив предприятия или правопреемника + ДГИ

Три документа из ДГИ

ДГИ Москвы хранит сведения обо всех жилых помещениях, права на которые возникли в городе с 1991 по 1998 год. Без документа из этого департамента регистрацию в Росреестре не начать.

Через mos.ru можно запросить три типа документов.

Справка о зарегистрированных правах по состоянию на 31 января 1998 года подтверждает: на дату создания ЕГРН право на объект было зафиксировано в городской учётной системе. Это отправная точка для последующей регистрации в Росреестре.

Справка о переходе прав до 1998 года показывает всю цепочку владения: от первой приватизации до последней сделки перед 1998 годом. Нужна при наследственных спорах, для суда и при проверке юридической чистоты.

Для большинства ситуаций важнее справок архивная копия правоустанавливающего документа как такового: договора передачи, ордера, распоряжения. Выдаётся, если экземпляр хранится в фонде ДГИ.

Запрос через mos.ru технически работает, но требует подтверждённой учётной записи ЕСИА. Для тех, кто не входил в Госуслуги несколько лет или находится за рубежом, подтверждение учётки превращается в отдельную задачу. Через МФЦ те же услуги доступны при личном визите или через представителя с нотариальной доверенностью.

Московская область: портал и его пределы

В Подмосковье сведения о правах запрашивают через портал uslugi.mosreg.ru. В базовых случаях это работает: авторизация через ЕСИА, раздел «Земля и стройка», указание адреса или кадастрового номера, ответ с усиленной электронной подписью. Один из редких случаев, когда дистанционный формат реально закрывает задачу.

Сложности начинаются, если объект числится на балансе конкретного городского округа, а не области в целом. Запрос уходит в муниципалитет, сроки растягиваются. Ещё сложнее, если нужна архивная справка: постановление 1993 года о выделении земельного участка хранится в бумажном виде в районном архиве, электронной формы подачи нет.

Что невозможно сделать дистанционно

Именно здесь у большинства обратившихся к нам клиентов дело заходило в тупик.

Проверка архивного фонда. Онлайн-базы ДГИ и московских архивов охватывают не весь массив документов. Часть фондов существует только в бумажных описях, которые просматривают на месте. Звонок в архив даёт ответ «уточните при обращении» — это не отказ, а приглашение прийти.

Формулировка запроса. Архивная справка из ДГИ, составленная неточно, вернётся пустой или с отметкой «сведения не обнаружены». Это не значит, что документов нет: запрос сформулировали без учёта особенностей конкретного фонда. Разобраться можно только в личном разговоре с архивистом.

Получение архивных копий. Ответ на запрос об архивной копии договора передачи или ордера нередко приходит с условием: «выдаётся лично при предъявлении документов, удостоверяющих личность или полномочия представителя».

Кооперативные архивы. Если право на гараж или кооперативную квартиру подтверждается справкой ЖСК или ГСК о выплате пая, а кооператив давно ликвидирован, документы ищут у правопреемника или в муниципальном архиве. Только при личном визите.

Подача документов на первичную регистрацию. Заявление на регистрацию ранее возникшего права подаётся через МФЦ с представителем. Регистратор нередко запрашивает дополнительные документы, и отвечать на эти запросы нужно в установленные сроки. Для иногороднего без человека на месте это сложно соблюдать.

Наследство и «старый фонд»

Это самая сложная категория.

Нотариус открывает наследственное дело и запрашивает сведения об имуществе. ЕГРН отвечает: сведений нет. Наследник знает, что квартира есть. Нотариус не может включить объект в наследственную массу без документального подтверждения права наследодателя.

Выход один: получить через ДГИ справку о праве наследодателя по состоянию на 31 января 1998 года. Эту справку нотариус принимает как основание для включения объекта в наследственную массу. Затем наследник регистрирует право наследодателя посмертно, а потом оформляет собственное в порядке наследования.

Нотариус вправе сам направить запрос в ДГИ по своим полномочиям. При нестандартных ситуациях расширенная работа с архивом уже вне его компетенции.

Для наследников за рубежом принципиален срок: шесть месяцев с даты открытия наследства. Если пропустили, потребуется восстановление срока через суд. Работу с ДГИ лучше начинать сразу.

Два варианта оформить доверенность

Консульская доверенность. Оформляется в консульском отделе посольства РФ, составляется на русском языке, вносится в реестр Федеральной нотариальной палаты. Архивы и ДГИ проверяют подлинность по QR-коду. Стоимость в 2025 году составляет от 40 до 70 долларов США. Очереди на запись в консульстве в ряде стран растягиваются на несколько недель.

Доверенность у иностранного нотариуса с апостилем. Вариант, когда консульство недоступно. Документ апостилируется в стране выдачи, в России выполняется нотариально заверенный перевод (от 600 до 1 000 рублей). Росреестр в 2025—2026 годах нередко инициирует дополнительные проверки таких доверенностей, что затягивает регистрацию.

Для жителей других регионов России достаточно нотариальной доверенности у любого местного нотариуса.

Что должно быть в тексте доверенности:

1. представление интересов в органах местного самоуправления, ДГИ Москвы, Росреестре, БТИ, архивных управлениях;
2. получение архивных справок, копий договоров, постановлений, ордеров, актов;
3. подача и получение заявлений в МФЦ, в том числе через mos.ru и uslugi.mosreg.ru;
4. право подписи заявлений на государственные услуги;
5. внесение изменений в ЕГРН и кадастровый учёт.

Доверенность с формулировкой «вести все дела» архивы принимают по-разному. Детализированный текст снимает этот вопрос заранее.

От пустой выписки к зарегистрированному праву

1. Запросите выписку ЕГРН через Госуслуги или МФЦ. Пустая выписка означает переход к шагу 2.
2. Определите источник сведений. В Москве сведениями об объекте располагает ДГИ. В Московской области запрашивают через портал uslugi.mosreg.ru или архив муниципалитета. В другом регионе обращайтесь в комитет по управлению муниципальным имуществом.
3. Найдите первичный документ. Договор передачи, ордер, постановление о выделении участка. Если документы на руках, переходите к шагу 4. При отсутствии запрашиваем архивную копию.
4. Оформите доверенность. Консульская или нотариальная — зависит от вашей ситуации. Текст согласуйте с представителем заранее.
5. Запросите справку ДГИ о ранее возникшем праве через mos.ru или через представителя лично. Без этой справки регистрацию в Росреестре не начать.
6. Подайте заявление на регистрацию ранее возникшего права через МФЦ с представителем. Госпошлина в 2025 году составляет 4 000 рублей для объектов с кадастровой стоимостью до 20 млн рублей; для объектов дороже 20 млн рублей сбор составит 0,02% от кадастровой стоимости, но не более 500 000 рублей. При одновременном кадастровом учёте и регистрации с 31 июля 2025 года сбор составит 6 000 рублей.
7. После регистрации получите актуальную выписку ЕГРН и поставьте запрет на сделки без личного участия. Для тех, кто физически не в Москве, это защита от мошеннических схем.

Нестандартные ситуации

Документы утрачены, архив не знает ни об объекте, ни о правообладателе. Это происходит с объектами, которые в 1990-е годы многократно передавались между балансодержателями. Путь один: получить официальный ответ об отсутствии сведений, после чего идти в суд с доказательствами фактического владения. Судебное решение о признании права собственности регистрируется в ЕГРН без архивных документов.

Ведомственное жильё, переданное городу при ликвидации завода или НИИ. Ордера и договоры найма ищем у правопреемника или в ЦГА Москвы, если предприятие было городского подчинения.

Дачная амнистия для садовых участков и построек. Если земля выделялась постановлением советской администрации, а дом никогда не регистрировался, нужен техплан от кадастрового инженера и постановление о выделении из архива. Упрощённый порядок действует до 1 марта 2031 года, но требует присутствия в МФЦ: лично или через представителя.

Коммунальные квартиры. Если комната приватизировалась отдельно, сведения о ней в ДГИ есть. Если право возникло по судебному решению или через выкуп, смотрим конкретный документ.

Госпошлины и расходы

Таблица 2. Расходы при оформлении ранее возникшего права в 2025—2026 годах

Действие	Стоимость
Справка ДГИ о ранее возникшем праве	Бесплатно
Регистрация права (объект до 20 млн ₽)	4 000 ₽ госпошлина
Регистрация права (объект свыше 20 млн ₽)	0,02% от кадастровой стоимости, не более 500 000 ₽
Одновременный кадастровый учёт и регистрация (с 31.07.2025)	6 000 ₽
Консульская доверенность	от 40 до 70 $ США
Нотариально заверенный перевод иностранной доверенности	от 2 000 ₽
Техплан для регистрации постройки	12 000—30 000 ₽

Как мы работаем

Мы занимаемся теми шагами, которые нельзя выполнить дистанционно: ходим в архивы, ДГИ, МФЦ и Росреестр с нотариальной доверенностью от клиента.

Доверенность. Вы оформляете её там, где находитесь: в консульстве, у нотариуса в своём городе или у иностранного нотариуса с апостилем. При необходимости пришлём образец под вашу задачу.

Диагностика. Присылаете скан имеющихся документов на объект. Мы проверяем ЕГРН, смотрим открытые базы ДГИ, определяем, в каком архиве искать первичный документ.

Работа в архивах и ведомствах. Приезжаем в ДГИ, муниципальный архив или МФЦ с доверенностью. Уточняем наличие фонда, формулируем запрос с учётом конкретного дела, получаем справку или архивную копию.

Контроль результата. Проверяем полученный документ на соответствие требованиям Росреестра. Если нужны дополнения, запрашиваем сразу. Скан уходит в тот же день, оригинал отправляем почтой или курьером.

Регистрация в Росреестре. При необходимости подаём документы на регистрацию ранее возникшего права через МФЦ. Отвечаем на запросы регистратора в установленные сроки.

---

Нормативная база:

1. Федеральный закон от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 69 (ранее возникшие права)
2. Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (применяется для толкования прав до 31.01.1998)
3. Федеральный закон от 01.07.2021 №518-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (выявление правообладателей ранее учтённых объектов)
4. Налоговый кодекс РФ, гл. 25.3 (государственные пошлины за регистрацию прав)
5. Постановление Правительства Москвы от 27.11.2012 №683-ПП «Об утверждении Положения о Департаменте городского имущества города Москвы»
6. Портал государственных услуг Московской области
7. Портал mos.ru, раздел «Услуги по недвижимости»

---

Стоимость услуг

Актуальные цены смотрите в разделе Стоимость услуг.

---

Опубликовано 22.03.2026.

Стаж и пенсия • Архивы Москвы
МВД, военкомат и ЗАГС • Апостиль
Недвижимость • Как работаем
Суды Москвы • Суды Московской области
Цена • Доверенность • Оплата