Наталья из Берлина продала московскую квартиру за 4,7 миллиона рублей. Нотариус, Росреестр, покупатель. Всё прошло без замечаний. На седьмой день банк запросил документы об источнике средств. Выписки по счёту оказалось недостаточно. Деньги заморозили на три недели.

С апреля 2026 года агентства недвижимости передают в Росфинмониторинг сведения о каждой сделке от 5 миллионов рублей. Банки, нотариусы и риелторы работают по обновлённым правилам, и для тех, кто находится за рубежом или в другом городе, ситуация сложнее: несколько обязательных шагов нельзя закрыть дистанционно.

Ниже разбор того, как устроен контроль в 2026 году, что запускает заморозку счёта и как подготовить сделку так, чтобы деньги дошли без задержки.

Кто и при каком пороге следит за сделкой

Три участника контролируют сделку с недвижимостью: нотариус, агентство недвижимости и банк. У каждого свой порог срабатывания и свои последствия.

Нотариус сверяет стороны с перечнями Росфинмониторинга в момент удостоверения сделки. При совпадении отказывает и немедленно уведомляет ведомство. Информация поступает в федеральную систему, и повторить попытку у другого нотариуса не получится.

Агентства недвижимости и риелторы с 10 марта 2026 года обязаны сообщать о каждой сделке, где цена объекта превышает 5 миллионов рублей. Правила внутреннего контроля они должны были обновить до 9 февраля 2026 года. Опоздавшие получают административный штраф по ст. 15.27 КоАП.

Банк работает с другим порогом: обязательный доклад регулятору — при сумме сделки от 75 миллионов рублей. Но это не означает, что меньшие суммы проходят без внимания. Автоматические алгоритмы анализируют каждую транзакцию на признаки сомнительности, не дожидаясь этого порога.

Таблица 1. Пороги обязательного контроля при сделках с недвижимостью с 10 марта 2026 года

Кто контролирует	Порог (₽)	Основание
Банк	75 000 000	Приказ Росфинмониторинга №13 от 26.01.2026
Агентство недвижимости, риелтор	5 000 000	Приказ №13, ФЗ №522 от 29.12.2025
ИП на рынке недвижимости	5 000 000	ФЗ №522 от 29.12.2025
Операции с наличными	1 000 000	Редакция 115-ФЗ 2026 г.

Сведения по сделкам, превысившим указанные пороги, поступают в Росфинмониторинг начиная с 1 апреля 2026 года.

Что заставляет банк действовать

Порог обязательного контроля срабатывает не в одном случае. Банк может заморозить операцию на любую сумму, если алгоритм видит признаки сомнительности.

Транзитный оборот. Деньги поступили на счёт и ушли или были сняты в течение одного-двух рабочих дней.

Дробление платежей. Несколько переводов на одинаковую сумму с небольшим временным разрывом расцениваются как попытка обойти порог контроля.

Нет документов об источнике. Банк запрашивает справку 2-НДФЛ, выписку по другому счёту или договор о продаже предыдущего актива. Если документов нет, операция приостанавливается.

Низкая налоговая нагрузка. Для ИП и юрлиц: доля налогов менее 0,9% от оборота по счёту.

Аномальное поведение. Резкий рост активности перед крупной транзакцией, вход в интернет-банк с незнакомого устройства, смена номера телефона в профиле за 48 часов до перевода.

Почему за рубежом сложнее

Платформа «Знай своего клиента» Банка России отдельно анализирует трансграничные операции и признаки дистанционного управления счётом. Несколько сценариев, которые срабатывают именно для зарубежных клиентов.

VPN. Вход в интернет-банк через VPN банк воспринимает как попытку скрыть реальную геолокацию. Это блокирует сессию и может заморозить предстоящую операцию. Управляя счётом из-за рубежа, предупреждайте банк заблаговременно через официальный канал.

Переводы по СБП незнакомым получателям. Перевод от 200 000 рублей человеку, которому за последние шесть месяцев деньги не отправлялись, запускает проверку по антифрод-алгоритмам.

Налоговый статус нерезидента. Если прожили за рубежом больше 183 дней за год, налоговый статус меняется. Продажа квартиры нерезидентом облагается НДФЛ по ставке 30% и без права на имущественный вычет. Исключение: если срок владения превысил минимальный предельный срок (пять лет в общем случае или три года для единственного жилья, унаследованного или подаренного близким родственником), НДФЛ не взимается. Рассчитать налог лучше до подписания договора.

Валютные ограничения. Крупные переводы нерезидентам из недружественных юрисдикций ограничены. Конкретные месячные лимиты зависят от банка и типа счёта, поэтому уточнять нужно непосредственно перед сделкой.

Как проверить контрагента до сделки

Проверка на сайте Росфинмониторинга (fedsfm.ru) бесплатна и открыта для любого. Нахождение продавца или покупателя в списках означает автоматическую блокировку его активов, поэтому проверять нужно в день сделки, не за неделю.

Порядок для физического лица:

1. Перейдите на fedsfm.ru (только этот адрес, без зеркал и копий).
2. Выберите «Деятельность» → «Перечни».
3. На странице два списка: лица, причастные к экстремизму, и лица, причастные к терроризму.
4. Введите ФИО полностью, ИНН или дату рождения. Для юрлиц: наименование или ИНН/ОГРН.

Отсутствие совпадений зафиксируйте скриншотом с датой и временем — это документ. Совпадение появляется в реестре в течение нескольких часов после внесения, поэтому скриншот трёхдневной давности ничего не подтверждает.

Что невозможно закрыть дистанционно

Несколько конкретных шагов требуют физического присутствия в Москве или личного взаимодействия с учреждением.

В банке. При блокировке счёта банк может потребовать личной верификации. Пакет поясняющих документов многие банки принимают только при встрече с сотрудником комплаенс-службы: сканы по незащищённым каналам они не берут.

В Росреестре. Ряд регистрационных действий по нестандартным сделкам требует личного визита или нотариального удостоверения в российском нотариате. Доверенность, выданная за рубежом, требует апостиля и нотариального перевода, а банки и Росреестр принимают их по-разному.

В МВК при Банке России. Жалоба в Межведомственную комиссию подаётся через интернет-приёмную Банка России с обязательной авторизацией через Госуслуги. Для человека за рубежом без российского номера телефона доступ к Госуслугам превращается в отдельную задачу.

У нотариуса. Доверенность, выданную за рубежом, в России заверяет только российский нотариус. Без поездки в Москву или без представителя этот шаг не закрыть.

Алгоритм безопасной сделки

1. Определите налоговый статус. Прожили ли вы за рубежом более 183 дней за последние 12 месяцев? Если да, рассчитайте налоговые обязательства до подписания договора, не после.
2. Подготовьте документы об источнике денег. Банковские выписки, справки о доходах, договоры о продаже предыдущих активов. Готовить их нужно до момента поступления средств на счёт.
3. Уведомите банк заблаговременно. За 3—5 рабочих дней до сделки сообщите о предстоящей крупной транзакции через официальный канал. Письменное уведомление фиксирует намерение и снижает риск автоматической блокировки.
4. Проверьте контрагента на fedsfm.ru. В день подписания договора, не раньше. Сохраните скриншот с временной меткой.
5. Отключите VPN при работе с банковскими приложениями. Управляете счётом из-за рубежа, входите с реального IP-адреса. Если это невозможно, уведомите банк о зарубежном местонахождении заранее.
6. Не перемещайте деньги сразу после получения. Дайте транзакции осесть на счёте 3—5 рабочих дней, прежде чем двигать средства дальше.
7. Проверьте доверенность заблаговременно. Действуете через представителя, убедитесь, что доверенность апостилирована, переведена российским нотариусом и принята конкретным банком. Банки нередко отказывают по формальным основаниям, и выяснить это лучше до сделки.

Если деньги уже заморожены

Закон строго регламентирует порядок разблокировки, и время здесь работает против вас.

Таблица 2. Этапы разблокировки при приостановке операции по 115-ФЗ

Этап	Что сделать	Срок
I. Банк	Запросить причину, подать пакет поясняющих документов	до 5 рабочих дней
II. Росфинмониторинг	Ведомство выносит решение о приостановке	до 10 рабочих дней; при трансграничных запросах до 30
III. МВК при ЦБ РФ	Подать жалобу через интернет-приёмную Банка России (нужны Госуслуги)	20 рабочих дней
IV. Суд	Иск о признании действий банка незаконными	зависит от суда

Два и более неоспоренных отказа за год дают банку право расторгнуть договор в одностороннем порядке. Информация об отказах попадает в единую базу Банка России, доступную всей финансовой системе.

При подаче жалобы в МВК учётная запись на Госуслугах должна быть подтверждённой. Если доступа к российскому телефону нет, подтверждение потребует либо личного визита в МФЦ, либо обращения в российское консульство.

Три ситуации, которые не решить по переписке

Согласование доверенности с банком

Банки по-разному трактуют полномочия представителя. Один принял апостилированную доверенность без вопросов, другой потребовал подтверждение по форме, которую нотариус за рубежом никогда не видел. Проверить позицию конкретного банка можно только лично, заблаговременно.

Получение справки о снятии обременения

После закрытия ипотеки запись об обременении убирается автоматически, но подтверждающий документ иногда нужно получать в Росреестре отдельным запросом. Электронный сервис отвечает не всегда, очередь в МФЦ живёт своей жизнью.

Уточнение причины блокировки

Банки письменно сообщают о факте приостановки, но причину в переписке раскрывают редко. При личном визите комплаенс-менеджер нередко объясняет ситуацию и принимает документы сразу, без официального письма и двухнедельного ожидания.

Как мы работаем

Стандартная схема: вы оформляете нотариальную доверенность на нашего представителя. Если вы за рубежом, доверенность апостилируется и передаётся нам; мы помогаем с нотариальным переводом на стороне Москвы.

До сделки проверяем контрагента по базам Росфинмониторинга, «Федресурсу», реестру банкротств и судебным базам. Уточняем требования конкретного банка к доверенности и документам. Согласовываем с банком предстоящую операцию письменно через официальный канал.

В день сделки присутствуем в банке или у нотариуса с доверенностью и контролируем оформление расчётов (аккредитив или эскроу).

Если банк приостановил операцию после сделки, собираем пакет поясняющих документов, подаём в банк и при необходимости сопровождаем жалобу в МВК. Документы передаём в облачное хранилище или отправляем курьером.

---

Нормативная база

1. Федеральный закон от 07.08.2001 №115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путём, и финансированию терроризма» (ред. 2026 г.)
2. Приказ Росфинмониторинга от 26.01.2026 №13
3. Федеральный закон от 29.12.2025 №522-ФЗ
4. Налоговый кодекс РФ, ст. 207, 217.1, 224
5. Федеральный закон от 10.12.2003 №173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле»
6. Официальный сайт Росфинмониторинга: fedsfm.ru

---

Стоимость услуг

Актуальные цены смотрите в разделе Стоимость услуг.

---

Опубликовано 28.03.2026.

Стаж и пенсия • Архивы Москвы
МВД, военкомат и ЗАГС • Апостиль
Недвижимость • Как работаем
Суды Москвы • Суды Московской области
Цена • Доверенность • Оплата